有關大廈管理機關的規定

 A大廈正在籌組大廈管理機關,業主甲有意參選成為管理機關的成員,他有以下幾個問題想了解。

 一、澳門有沒有法律對大廈管理機關的事宜作出規範?

 答:大廈管理機關的事宜主要受第一四/二0一七號法律《分層建築物共同部份的管理法律制度》所規範。

 二、大廈管理機關應由多少名成員組成?哪些人可擔任成員?

 答:大廈管理機關可由一名或多名成員組成;但在多於一百個獨立單位的大廈中,則須至少由三名成員組成。

 大廈管理機關的成員可為自然人或法人,但僅限於為獨立單位的小業主、《分層建築物共同部份的管理法律制度》第六條規定的獨立單位的用益權人(已作出用益權的登記)及預約取得人(已就獨立單位訂立轉讓或設定用益權的預約合同,並將獨立單位交付預約取得人)。

 三、大廈管理機關成員的任期為多少年?

 答:大廈管理機關成員的任期不可超過三年,且須透過「小業主大會」的另一決議方可續任,任何超過三年期限的任期均視為縮短至三年。

 大廈管理機關應在任期屆滿前至少三個月,召集「小業主大會」會議,以便選出管理機關成員。在任期屆滿後,前任管理機關成員,須繼續擔任有關職務直至選出或委任接任的成員為止,但繼續擔任職務的期間不得超過六個月。

 四、大廈管理機關成員負有甚麼義務?

 大廈管理機關成員應謹慎及善意地執行職務,而在執行職務時所作出的行為(例如:在共同部份進行必要及緊急的修補行為)亦應以符合「小業主」的利益為原則。

 此外,大廈管理機關成員除須遵守法律或分層建築物的規章規定的義務外,還必須遵守下列兩項義務:(一)創設條件使「小業主」在有需要時能與其聯絡;(二)平等及公平對待「小業主」。

 五、甚麼情況下可罷免在任的大廈管理機關成員?

 答:按照法律規定,必須具備合理理由,例如管理機關成員嚴重或重複地違反其職責、在執行職務時且因執行有關職務而犯罪,又或欠缺執行職務的能力,方可經以下方式罷免管理機關成員:

 由「小業主大會」議決罷免管理機關成員,有關罷免的決議須由出席會議的「小業主」過半數票通過,而該通過的份額至少須占樓宇總值的百分之二十五。

 法院作出罷免管理機關成員的司法判決(基於「小業主」提起相關訴訟)。註:本文內容主要參閱第一四/二0一七號法律第三十八、三十九、四十及四十七條的規定。◇

 (法務局供稿)