特區政府制定《都市更新暫住房及置換房法律制度》法案，規範暫住房及置換房的興建以及相關獨立單位的出租和出售制度。該法案已獲立法會通過，並成為第八/二０一九號法律，自二０一九年四月二十四日起生效。按照該法律的規定，一般只有自然人在其擁有居住用途的不動產因都市更新而被拆卸，才可以申請租住暫住房或購買置換房。然而，該法律還對另一些情況作了特別規定，即凡符合有關特殊情況的人，亦可按該法律經作出必要配合後的若干規定購買置換房，現於本文為大家介紹。

　特別規定

　如果土地的臨時批給在第十/二０一三號法律《土地法》生效後因租賃批給期間屆滿而被宣告失效，受影響的屬居住用途的在建獨立單位（以下簡稱「樓花」）的預約買受人，以及受讓相關預約買賣合同地位的人士（以下簡稱：「樓花」購買者或受讓人），只要預約取得的行為已按第七/二０一三號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》的規定作出物業登記，則亦可按照《都市更新暫住房及置換房法律制度》的有關規定購買置換房。而有意購買置換房的「樓花」購買者或受讓人，應注意法律規定的以下事項：

　（一）置換房的面積和售價參照預約買賣合同所載的面積及價格（即「樓花」的第一手價格），由行政長官以公佈於《澳門特別行政區公報》的批示訂定，而有關申請期間、申請方法和分配方式亦由該批示訂定。如果「樓花」購買者或受讓人在所訂的申請期間內未提出申請，又或在獲分配購買置換房但在指定的期間內未辦理手續，則喪失購買置換房的資格。

　（二）在第二/二０一八號法律《取得非首個居住用途不動產的印花稅》生效之前（即二０一八年二月十日之前）已簽署預約買賣合同的「樓花」購買者或受讓人向「澳門都市更新股份有限公司」購買置換房的文件、文書及行為，可獲豁免繳納取得非首個居住用途不動產印花稅，但仍須依法繳納其他稅項。例如涉及不動產移轉及取得的其他印花稅，以及公證及登記手續費等。屬非本地居民，則尚須根據第一七/八八/Ｍ號法律《印花稅規章》第五三-Ａ條的規定，按《印花稅繳稅總表》第四十二條或第四十三條訂定的額外税率繳納印花稅。

　（三）只有屬自然人的「樓花」購買者或受讓人，才能申請購買置換房，而且可以購買的數目，與擁有居住用途的不動產因都市更新而被拆卸的情況一樣，亦即不論原先購買了多少個屬居住用途的「樓花」，均只能申請購買一間置換房。至於屬兩人或多人共同擁有又或夫妻共同擁有的情況，正如上周本欄文章中指出的例子一樣：甲和乙兩人共同購買兩個「樓花」，他們可以申請購買的置換房就是兩間。假如甲和乙共同購買三個「樓花」，則可以申請購買的置換房亦只能是兩間。又假如兩夫妻購買了三個「樓花」，亦只可以申請購買一間置換房。

　（四）如「樓花」購買者或受讓人以土地的臨時批給被宣告失效而影響「樓花」的交付為理由，向特區提起賠償訴訟，仍可申請購買置換房，但在訴訟待決期間，有關申請會暫停處理，直至有關訴訟出現最終結果為止。如果法院判決「樓花」購買者或受讓人可獲取賠償，則其喪失購買置換房的資格，反之，有關申請程序繼續進行。

　除上述土地的臨時批給被宣告失效的特別情況外，因執行八月十七日第一二/九二/Ｍ號法律《因公益而征用的制度》而被拆卸的不動產的所有權人，亦可申請購買置換房，適用的規定與上述者相同，但上述（二）項則不適用。而關於稅務及手續費的豁免事宜，《都市更新暫住房及置換房法律制度》規定：不動產所有權人向負責都市更新的實體購買置換房的文件、文書及行為，豁免繳納涉及不動產移轉和取得的各項印花稅，以及公證及登記手續費。（下）

　註：本文內容主要參閱第八/二０一九號法律第五條至第九條、第十一條及第十二條的規定。◇